2024年3月21日，由中國房地產TOP10研究組舉辦的“2024中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十一屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”在北京召開，會議發(fā)布了2024中國房地產百強企業(yè)研究成果。在房地產行業(yè)調整期，低迷的市場數(shù)據(jù)籠罩下，業(yè)內普遍關注的是，在這樣的市場環(huán)境下，企業(yè)的綜合實力到底是什么？此次的行業(yè)盛會向行業(yè)傳遞了一個信息，即房企的綜合實力不再單一地依賴于企業(yè)的規(guī)模或市場份額，而是更多地體現(xiàn)在其抗風險能力與可持續(xù)發(fā)展能力上。抗風險能力在充滿不確定性的房地產市場環(huán)境中，房地產企業(yè)已然認識到，抗風險能力已經成為企業(yè)的關鍵競爭力。 在中指研究院對房企的持續(xù)研究中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)抗風險能力的幾大特質：一、注重產品品質，把品質作為公司戰(zhàn)略房地產行業(yè)已從拼規(guī)模到競品質，產品品質決定著房企間競爭的天花板，重要性不言而喻。從設計到兌現(xiàn)，市場率先感受到了來自頭部房企的產品發(fā)力。比如，龍湖以產品破冰，在高端市場持續(xù)發(fā)力，短時、快速推出了「青云闕」、「云河頌」等現(xiàn)象級IP，從改善人居入手，以一次次產品迭新，重塑豪宅理念。再比如擅長高端改善產品的綠城中國，在五年前，便將“最懂產品、最懂客戶”作為公司經營的兩個戰(zhàn)略支點，并提出產品品質是“一號工程”，客戶滿意度是“一號標準”，把“以客戶為中心的產品主義”提到了戰(zhàn)略高度。在這一戰(zhàn)略的指引下，綠城中國的產品品質在市場中脫穎而出。連續(xù)多年獲中國房地產產品力優(yōu)秀企業(yè)、交付力優(yōu)秀企業(yè)等榮譽。<< 綠城中國產品力&交付力證書 | 左右滑動查看更多 >>2023年，綠城首個“月華系”產品——杭州芝瀾月華軒落地了生息社區(qū)、序章過庭等創(chuàng)新IP，驚艷市場，快速清盤；2024年初，綠城首發(fā)“鳴系”產品，以西安鳳鳴海棠為代表，甫一亮相就受到各界關注……二、流動風險可控，經營底盤安全近兩年，房地產行業(yè)持續(xù)洗牌，流動性危機成為企業(yè)面臨的最大風險。因此，無論是保利發(fā)展、華潤置地這樣的國企，還是綠城中國這樣的混合所有制企業(yè)，在過去的很長時間里一直維持著行業(yè)內較低的杠桿率，以及安全穩(wěn)定的“現(xiàn)金流”，這能夠幫助它們在面對行業(yè)收縮的年度有效抵抗危機。從企業(yè)拿地端的表現(xiàn)，也能側面反饋出企業(yè)現(xiàn)金流的充裕程度。資金相對充裕的TOP10房企中，多數(shù)企業(yè)的權益拿地金額實現(xiàn)同比增長。圖：2023年TOP10房企權益拿地金額及同比變化數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)庫在這一波市場調整中，城市間的分化顯著。一線、核心二線城市的市場韌性相對更強。我們觀察發(fā)現(xiàn)，在五年前，就將投資重心集中在一、二線城市的企業(yè)，在市場下滑期受到的沖擊相對更小。比如保利發(fā)展始終堅持以一二線城市為核心，早在2017年企業(yè)新增土儲的金額占比中，一、二線城市就占到80%以上，這為企業(yè)在發(fā)展過程中贏得了穩(wěn)健的銷售去化回款。再比如綠城中國，早在2016年便確立了“兩個核心”的投資原則,即以“核心城市”和“核心城市的核心地段”為拓展方向。尤其是2023下半年, 綠城中國在深耕的上海、杭州、南京等核心城市積極增儲，權益拿地金額基本是上半年的1.6倍，能夠實現(xiàn)錯峰拿地靠的正是充沛的現(xiàn)金流支撐。近期，綠城也表態(tài)：2024年要持續(xù)以敬畏之心做好投資，全年根據(jù)現(xiàn)金流排布，保持差異化投資策略。三、順勢而變，保持組織活力在這一輪地產周期中，央國企背景的開發(fā)商通過其資金實力、低成本融資能力和嚴苛的內控措施，顯示出強勁的市場韌性。然而，為了持續(xù)應對市場變化，這些企業(yè)也在不斷優(yōu)化組織管控以提升管理效能。2024年2月份以來，招商蛇口、華潤置地、中交地產等央企均對組織架構進行調整，大方向是合并或取消部分區(qū)域公司或城市公司，通過內部變革向管理要效益。優(yōu)化組織管控，也是助推綠城發(fā)展的重要動力。綠城中國近年推行的“兩級融合”管理模式，即區(qū)域本部與城市公司融合已有效落地。這一融合下，不僅項目的決策效率大幅提高，更關鍵的是加深了區(qū)域對城市產品的把控能力。組織的提質，人才隊伍的建設，為這些企業(yè)順應行業(yè)變化提供了高效、敏捷的支撐和保障。可持續(xù)發(fā)展能力在當前房地產市場環(huán)境下，規(guī)模已經不是企業(yè)最終的追求目標。能夠在市場競爭中保持優(yōu)勢，并在相當長的時間內實現(xiàn)穩(wěn)健成長，這才是企業(yè)追求的可持續(xù)發(fā)展能力。如何實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，很多企業(yè)都在積極探索和嘗試，我們認為以下幾方面要點值得借鑒。一、洞察客戶需求，賦能產品升級房地產行業(yè)已步入理性發(fā)展階段，房產品也回歸到居住功能。這就要求房企能洞察人們多元化的生活需求，設計并建設與之匹配的產品。2023年以來，改善性住房需求成為新房市場的關鍵支撐，再改、高端改善需求得以釋放，洞察了這一變化的企業(yè)已經搶先布局。如保利發(fā)展2023年首次對外提出“品質時代”，強調要回歸企業(yè)經營本源，全新推出“新人文社區(qū)”產品理念和“天悅人和”產品服務體系，都傳遞出保利發(fā)展搶占改善市場的決心。綠城針對這一波的改善機遇所作的準備從四年之前便已開始，其核心要點便是識別客戶需求，并做出精準落地轉化。綠城于2020年搭建客研體系，2021年客研系統(tǒng)1.0上線，2022年成立客研委員會，承接并實踐產品戰(zhàn)略和公司戰(zhàn)略的融合，營銷、設計、產品等條線聯(lián)手攻關，切實保障客研成果的落地。基于近幾年對城市和客戶的精細化研究，綠城已經在項目上落地了多個創(chuàng)新IP，包括春知學堂、生息社區(qū)、第一大堂、轉角世界、中央島、序章過庭等，關乎建筑立面、產品空間、營造細節(jié)、生活服務體驗等諸多維度。據(jù)了解，2024年，綠城將推進公司級產品戰(zhàn)略刷新，聚焦引領型產品力，打造品質標桿。二、具備 “品效雙優(yōu)”的運營統(tǒng)籌能力隨著市場化競爭日趨激烈，行業(yè)內不管是萬科、龍湖，還是中海、華潤、綠城等企業(yè)，都在構建數(shù)字化大運營體系，以期真正解決運營周期和運轉效率上的難關痛點。綠城自2020年開始便聚焦“大運營體系建設”，以“經營更智慧、管理更智能”為價值體系，構建一個體系化、全流程、全維度的“神經系統(tǒng)”。以2023年綠城發(fā)力的全維實景示范區(qū)為例。在客戶第一、底層能力拉通、能力封裝、前置創(chuàng)新、增量學習等底層能力的驅動下，綠城快速搭建了示范區(qū)管理體系，通過“大運營”統(tǒng)籌，實現(xiàn)營銷、成本、客研、研發(fā)設計“四駕馬車”的協(xié)同并驅，一套清晰的管理閉環(huán)機制由此誕生。從藍圖規(guī)劃到實景落地，一座座示范區(qū)的生長過程，恰如水上冰山，看得見的是綠城產品力呈現(xiàn)，看不見的是經營戰(zhàn)略與體系建設的共同發(fā)力。▲海南藍灣小鎮(zhèn) 潮鳴苑示范區(qū)實景圖三、積極助力推進房地產發(fā)展新模式中國的房地產行業(yè)已走到了里程碑式節(jié)點，“高杠桿、高負債、高周轉”的發(fā)展模式已不可持續(xù)。今年的政府工作報告提出，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。隨著行業(yè)的發(fā)展，更多的企業(yè)看到了輕資產模式所帶來的優(yōu)勢，紛紛加入到輕資產轉型的行列中來。其中，代建具有輕資產、抗周期性等特征，是“輕資產”業(yè)務的重要戰(zhàn)略支撐，受到房企青睞。據(jù)統(tǒng)計，目前已超過90家房地產企業(yè)涉足代建領域。如龍湖龍智造、新城建管和幸福安基均是2022年成立的代建品牌，2023年均取得較快發(fā)展。其中，綠城是最早涉足的企業(yè)之一。綠城管理上市三年的發(fā)展也印證了代建商業(yè)模式的高增長，充分體現(xiàn)了輕資產模式的逆周期屬性和可持續(xù)發(fā)展空間。此外，代建還成為解決社會問題、承擔社會使命的重要載體。綠城官方數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，綠城政府代建已累計交付約5300萬平方米，累計為超35萬戶原住民改善生活環(huán)境。結語在未來的房地產市場競爭中，企業(yè)的綜合實力將成為決定勝負的關鍵。這種綜合實力不再體現(xiàn)在企業(yè)的規(guī)模和市場份額上，而更多體現(xiàn)在企業(yè)的抗風險能力和可持續(xù)發(fā)展能力上。只有不斷提升這兩大核心能力，房企才能在復雜多變的市場環(huán)境中立于不敗之地，實現(xiàn)長期穩(wěn)健的發(fā)展。