原報(bào)道丨萬(wàn)科債券的戰(zhàn)爭(zhēng)

觀點(diǎn)網(wǎng)信心缺位下，任何的風(fēng)吹草東都不斷刺激著投資者的心理防線。距上次股債“異動(dòng)”僅僅過(guò)去4個(gè)月，萬(wàn)科于近日再遇股債雙殺。3月4日，萬(wàn)科多支債券同時(shí)下跌，部分債券甚至跌至觸發(fā)臨時(shí)停牌。該交易日，萬(wàn)科A股股價(jià)同樣無(wú)法“獨(dú)善其身”，錄得收盤價(jià)9.43元每股，較開(kāi)盤跌去4.65%。觀點(diǎn)新媒體了解到，早在3月1日，萬(wàn)科的債市就出現(xiàn)過(guò)異動(dòng)，多支境內(nèi)債券價(jià)格出現(xiàn)明顯下滑。兩次股債市異動(dòng)的背后，都源于市場(chǎng)對(duì)其非標(biāo)債務(wù)展期的傳聞消息發(fā)酵。風(fēng)波亂在今年2月末，有市場(chǎng)傳言指出，萬(wàn)科管理層進(jìn)京商談非標(biāo)債務(wù)延期事宜，談判的對(duì)象主要是以保險(xiǎn)公司為主的貸款機(jī)構(gòu)，計(jì)劃原定于2023年12月到期債務(wù)，延期3個(gè)月至今年3月到期。而隨著到期日再次臨近，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮帶領(lǐng)高管團(tuán)隊(duì)再次前往北京與債主、監(jiān)管機(jī)構(gòu)會(huì)面，并與債權(quán)人就潛在的資產(chǎn)處置進(jìn)行談判。其中，談判內(nèi)容就包括新華資產(chǎn)的百億規(guī)模債務(wù)融資展期，而正是該筆融資展期“被拒絕”的傳言，成為后續(xù)2次股債市異動(dòng)的漩渦中心。按照以往慣例，只要有市場(chǎng)消息或傳聞對(duì)股債市價(jià)格產(chǎn)生較大影響，萬(wàn)科總能在第一時(shí)間澄清、回應(yīng)及辟謠。而這次，萬(wàn)科表現(xiàn)得十分沉穩(wěn)，始終沒(méi)有公開(kāi)回應(yīng)，反倒是傳聞的另一個(gè)主角新華資產(chǎn)開(kāi)始“跑斷”辟謠的腿。3月3日上午，新華資產(chǎn)公眾號(hào)發(fā)布公開(kāi)聲明，稱關(guān)注到近期與萬(wàn)科企業(yè)的不實(shí)信息，并強(qiáng)調(diào)一直與萬(wàn)科保持正常的業(yè)務(wù)合作。翻閱萬(wàn)科近一筆中期票據(jù)募集說(shuō)明書可知，截至2022年末，新華保險(xiǎn)已成為該司第六大持股股東。除此之外，在上述文件關(guān)于萬(wàn)科發(fā)行人金額排名前十的非傳統(tǒng)融資明細(xì)情況表中，新華資產(chǎn)合計(jì)借款金額約97.82億元，為險(xiǎn)資借款人中金額最多的企業(yè)。其中，最早的一筆借款在2019年12月。數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告根據(jù)新華保險(xiǎn)披露的2023中期財(cái)報(bào)來(lái)看，彼時(shí)，新華保險(xiǎn)所參與萬(wàn)科債券計(jì)劃產(chǎn)品累計(jì)3個(gè)，持有份額均為100%，實(shí)收投資款總計(jì)53.02億元。由此不難看出，萬(wàn)科與新華間的確存在著多重債權(quán)、股權(quán)的關(guān)系。雖然新華系企業(yè)在這次傳聞風(fēng)波中積極辟謠，并強(qiáng)調(diào)萬(wàn)科的行業(yè)地位及雙方的正常合作關(guān)系。但險(xiǎn)資退出投資地產(chǎn)股的動(dòng)作，在新華系上也有明顯體現(xiàn)。截至2023年三季度末，新華人壽保險(xiǎn)降為萬(wàn)科的第10大股東，對(duì)萬(wàn)科持股比例降至1.01%，持股數(shù)量為1.2億股。當(dāng)年一季度減持了近4352萬(wàn)股，占總持有比例的四分之一。從目前情況看，新華資產(chǎn)的澄清并未能說(shuō)服資本市場(chǎng)“相信”萬(wàn)科，3月4日再次上演“股債雙殺”的戲碼，這份“聲明”似乎收效甚微。直至3月5日上午，鑒于傳聞持續(xù)發(fā)酵所帶來(lái)的影響，萬(wàn)科對(duì)外界釋放“近期美元債償付所有資金已經(jīng)到位”的信號(hào)，從“保償債”角度，回應(yīng)近期股債券的大幅波動(dòng)。萬(wàn)科方面指出，近期，針對(duì)3月11日到期的美元債，有投資者關(guān)注萬(wàn)科能否到期償付，美元債VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）所有資金已經(jīng)到位，償債工作在有序鋪排中。債券戰(zhàn)爭(zhēng)目前，逐漸惡化的銷售環(huán)境及趨緊的財(cái)務(wù)狀況，是債權(quán)人擔(dān)心萬(wàn)科的原點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在本次資本市場(chǎng)波動(dòng)中，境內(nèi)外債務(wù)的下探尤為明顯。眾多債券中，“22萬(wàn)科06”跌幅最大，至36%。其次是“21萬(wàn)科04”下跌19%以及“22萬(wàn)科02” 跌去8%。美元債方面，7只續(xù)存的票據(jù)，有5只錄得下跌，但跌幅區(qū)間在0.27%-5.36%，好于境內(nèi)債情況。觀點(diǎn)新媒體了解到，2024年萬(wàn)科將有境內(nèi)債87億元待本息兌付，境外則有美元債12.3億美元和點(diǎn)心債14.45億人民幣。2025年到期壓力最重，境內(nèi)債待還規(guī)模達(dá)342億元，境外美元債、點(diǎn)心債分別為4.23億美元、5.1億人民幣。數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告從萬(wàn)科融資的歷史發(fā)展來(lái)看，公開(kāi)債務(wù)大批量集中到期的同時(shí)，受行業(yè)融資渠道收緊影響，2023財(cái)年的發(fā)行規(guī)模較前幾財(cái)年有著明顯回落，發(fā)行到期比降低至1.0以下。數(shù)據(jù)顯示，2021年及以前，萬(wàn)科的公開(kāi)債務(wù)融資渠道相對(duì)通暢，發(fā)行到期比基本維持在1.0倍以上，2022年以來(lái)受行業(yè)整體景氣度及其他房企信用事件影響，該司發(fā)行到期比連續(xù)2年下降。與此同時(shí)，其公開(kāi)債務(wù)到期絕對(duì)規(guī)模也在下降，預(yù)計(jì)2024年全年到期規(guī)模在295億人民幣左右，較上年同期下降30%，較2020年高峰期時(shí)降幅則達(dá)到68%。由于近年來(lái)融資渠道收緊與密集償債，以及保持對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資力度，萬(wàn)科在手現(xiàn)金明顯減少。截至2023年3季度末，貨幣資金為1036.8億元，較2022年末減少335.3億元，降幅為24.3%。數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告從現(xiàn)金流安全性來(lái)看，萬(wàn)科2023年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流出2363億元，扣除期間內(nèi)權(quán)益拿地投資金501.9億元后，累計(jì)剛性經(jīng)營(yíng)支出在1861億元左右，對(duì)應(yīng)期間月均經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流出在206億元上下。報(bào)告期內(nèi)，該司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入為2365億元，對(duì)應(yīng)單月經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入為262億元，不考慮拿地的情況可完全覆蓋剛性經(jīng)營(yíng)支出，也能夠應(yīng)對(duì)2024年到期的公開(kāi)信用債。銷售去化上，2023年前9個(gè)月，萬(wàn)科保持著月均銷售金額為311.78億元，對(duì)于該財(cái)年剛性經(jīng)營(yíng)支出也足以覆蓋。如此看來(lái)，短期內(nèi)的現(xiàn)金流壓力雖大，但也可控。觀點(diǎn)新媒體了解到，從萬(wàn)科披露的2024年1月銷售數(shù)據(jù)看，今年的銷售態(tài)勢(shì)比去年更加嚴(yán)峻，銷售壓力只增不減。報(bào)告期內(nèi)，該司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 194.5 億元，銷售面積 125.4 萬(wàn)平，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年減少32.06%、25.04%?；蛟S是提前預(yù)判了銷售市場(chǎng)的恢復(fù)態(tài)勢(shì)，為補(bǔ)充現(xiàn)金流情況，萬(wàn)科于2024年2月將旗下收入最高的商業(yè)項(xiàng)目上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的股權(quán)，以23.84億元甩賣給香港領(lǐng)展基金，折讓幅度為26.3%。最先意識(shí)到行業(yè)危機(jī)的萬(wàn)科，依舊在焦慮著如何打贏這場(chǎng)生存之戰(zhàn)。原報(bào)道 | 用事實(shí)說(shuō)話，用客觀、深入的態(tài)度記錄和報(bào)道。